Как работают счета эскроу для девелоперов и дольщиков: опыт Дубая

Минстрой обнародовал законопроект, регулирующий страхование денег дольщиков на счетах эскроу, открытых для расчетов по договорам долевого участия. Согласно «дорожной карте» по замене долевого строительства проектным банковским финансированием, с 1 июля 2019 года застройщики должны утратить право напрямую принимать деньги физлиц, и все финансовое взаимодействие между девелопером и дольщиком будет осуществляться только через счета эскроу. В принципе, законопроект закрепляет и более подробно описывает все ранее озвученные детали, важнейшая из которых, пожалуй, в том, что возмещение по счету эскроу выплачивается Агентством страхования вкладов в размере 100% суммы, находящейся на указанном счете на момент наступления страхового случая, но не более 10 млн рублей. Выплаты будут производиться в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком документов, но не ранее трех рабочих дней со дня получения АСВ информации о госрегистрации договора долевого участия. Публичное обсуждение законопроекта продлится до 3 апреля. Однако, как уже отмечал BFM.ru, 10 млн — очень спорная сумма: для стандартного жилья это цена порой даже трехкомнатной квартиры, а вот, например, средняя стоимость элитной новостройки в Москве в семь раз выше потенциального лимита, и есть варианты, где 10 млн — это цена примерно десяти квадратных метров. Поэтому снова и снова встает вопрос, как будут работать счета эскроу и не имеет ли смысл обратиться к зарубежному опыту — например, к опыту Дубая, о котором рассказывает президент Becar Asset Management Group Александр Шарапов. Александр Шарапов: В Дубае проблемы, связанные с отсутствием счетов эскроу, приключились в 2009 году, когда большое число инвесторов, прежде всего международных, столкнулись с остановкой строительства проектов, причем большую часть из них возводили девелоперы из Европы. В этот момент дубайские власти уже готовили введение поправок, и готовили они их долго — наверное, лет восемь, но никак не решались ввести. Обычно я сравниваю Дубай с финнами, потому что и те, и другие работают очень… вдумчиво. Есть у них такое понятие, как «иншалла», и есть такой анекдот в Дубае. Встречаются испанец, турок и араб. Испанец говорит: «У нас очень популярно слово «маньяна» — это значит «завтра, послезавтра… в общем, будет как-нибудь». Турок говорит: «А мы используем выражение «яваш-яваш» — «через неделю, через две… не торопясь сделаем». Араб: «А мы говорим «иншалла» — это приблизительно то же самое, что и «маньяна», и «яваш-яваш», но отсутствует этот ваш элемент поспешности…» Ну да, а потом, значит, настал 2009 год… Александр Шарапов: Да. И как только случился кризис, от этого слова тут же избавились — ввели счета эскроу и взяли за основу, как они сами говорят, англо-саксонскую практику, когда девелопер может начать принимать деньги от населения, от инвесторов, только построив объект на 20%. То есть ему нужно иметь деньги на покупку земли и выстроить объект на 20%. Отслеживается это специальной государственной комиссией типа нашего стройнадзора: ты должен привезти документ, должен выехать инспектор, увидеть, что у тебя на 20% объект выстроен — и после этого тебе дают разрешение, чтобы ты мог привлекать деньги на счет эскроу. И ты можешь брать на строительство — в соответствии с формами 2 и 3. Все время ты берешь деньги клиентов, когда у тебя разница между изначально вложенными 20% и тем, что ты построил, становится, например 50%, ты 30% разницы можешь взять. То есть к концу строительства 20% денег клиентов, которые внесли, всегда на счетах. Это подстраховывает власти: если какой-то из девелоперов будет неаккуратен, обанкротится, то 20% денег есть, и этого запаса достаточно для того, чтобы достроить объект, привлечь другого девелопера — в общем, предпринять те или иные действия. А последнее нововведение, которое сделали арабы, вот какое. Так как рынок Дубая сейчас перегрет, объектов строят слишком много и они решили, что нужно несколько умерить объемы строительства во избежание кризиса перепроизводства, они поставили новую планку — 50%. Это уже не с точки зрения дополнительных гарантий инвестору, а чтобы количество девелоперов уменьшилось и рынок перестал серьезно наращивать объемы. Есть ли у дубайской практики минусы? Александр Шарапов: Первый минус — когда эту практику только ввели, конечно же, на какое-то время возник дефицит предложения и цены на недвижимость стали расти. Собственно, сейчас с теми же целями вводятся 50% — чтобы опять уменьшился объем предложения и опять начали расти цены. С точки зрения российских властей, рост цен на недвижимость — это обычно минус, но с точки зрения рыночных показателей — наверное, все-таки плюс. Второй аспект, второй минус введения эскроу-счетов для девелоперов — бюрократия, и проверки ужесточились. Но обратной стороной явилось то, что вернулось доверие инвесторов: они снова начали активно вкладываться в Дубай, понимая, что их защищает государство. Так что, мы вправе поднимать тему переноса дубайской практики на российский рынок? Александр Шарапов: Еще раз подчеркну, что практика использования счетов эскроу и резервирования на них средств, которые собираются от дольщиков, больше англо-саксонская. Тут очень важно недопущение использования этих денег в других стройках, для приобретения других земельных участков — таким образом англо-саксонская практика защиты интересов участников долевого строительства, с моей точки зрения, интересна, целесообразна. По моему мнению, это был бы лучший путь, по которому мы могли бы пойти. Но мы сейчас выбираем счета эскроу с форматом, как я понимаю, когда деньги приходят в банк, а дальше банк будет нас как-то кредитовать — ведь правила и регламенты этой истории до конца так и не прописаны. Мое основное пожелание, адресованное российским властям, но больше даже нам самим, девелоперам, в том, что надо через общественные организации, через Гильдию управляющих и девелоперов, через «Опору России» собирать лучшие мировые практики и выходить со своими инициативами. Для меня 214-й федеральный закон, его изменения, а теперь еще и мысли о том, не стоит ли вообще отменить девелопмент, являются яркой иллюстрацией того, что общественные организации, девелоперы, объединившись, видимо, должны объяснять и подсказывать, какими путями можно пойти, потому что каждый раз, когда мы ждем инициативы от властей и они начинают внедрять что-то по-своему, не учитывая лучшее, что есть в мире, каждый раз мы начинаем страдать. А менять что-то заново бывает уже крайне тяжело.