Как снос «хрущевок» повлияет на цены
Фото: Артем Геодакян / ТАСС
Уже месяц прошел с момента, когда президент России Владимир Путин поручил мэру Москвы Сергею Собянину снести все ветхие столичные пятиэтажки и построить на их месте новое жилье. Законопроект о будущей программе реновации территорий — так называемый «Московский проект» — уже внесен в Госдуму. Ожидается, что программа затронет более миллиона москвичей.
Что снос «хрущевок» означает для собственников и людей, которые прямо сейчас ищут квартиры? Повлияет ли масштабная программа на рынок вторичного жилья и на сферу недвижимости в целом? На эти вопросы МОСЛЕНТЕ ответили риэлторы.
Дальше разведки дело не зайдет
Известие о грядущем сносе всех московских «хрущевок» не произвело эффекта разорвавшейся бомбы на рынке вторичного жилья.
Опрошенные МОСЛЕНТОЙ эксперты сходятся во мнении: люди прекрасно понимают, что программа растянется на долгие годы, значит, и им спешить незачем.
Директор департамента вторичного рынка агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов называет реакцию людей «ажиотажным интересом», который не привел к реальному увеличению числа сделок с недвижимостью и также не приведет к нему в дальнейшем.
«Мы фиксировали увеличение количества звонков в нашу компанию примерно на 25 процентов за последнюю неделю февраля, как раз в период всплеска интереса к данной теме. В основном это были обращения от владельцев квартир в пятиэтажных домах или людей, интересовавшихся этими объектами, причем звонки носили, так сказать, разведывательный характер», – рассказал он.
Куликов пояснил, что «на разведку» люди пошли от дефицита информации, сопровождавшего первые дни после решения судьбы пятиэтажек.
Они плохо ориентировались в складывающейся ситуации и нуждались в помощи специалистов.
«Были даже случаи, когда в нашу компанию под видом покупателей звонили собственники квартир в „хрущевках“, а под видом продавцов – потенциальные покупатели, и все они хотели узнать мнение профессионалов», – отметил он.
У покупателей мотивации нет
По мнению управляющего директора брокерского департамента «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости» Ирины Пешич, покупатели пока осторожничают по двум причинам.
«Если человек ищет объект для жизни здесь и сейчас, то ему неинтересны квартиры в „хрущевках“, потому что он прекрасно понимает – через некоторое время дом снесут, и ему опять придется переезжать. Во-вторых, пока неясно, когда будут сносить „хрущевки“, какие адреса пойдут под переселение первыми, куда переселять – тоже неизвестно, ведь адресной программы еще нет», — рассуждает она.
Таким образом, считает эксперт, покупатели прекрасно понимают, что они даже не смогут сделать в «хрущевке» ремонт, ведь это станет пустой тратой денег.
Не забывают они и об адресном факторе. Пешич сомневается, что найдется много желающих купить квартиру у метро, рискуя при расселении оказаться в том же районе, но в 20 минутах езды на автобусе от станции.
«Если у покупателя стратегия купить квартиру в пятиэтажке с намерением, чтобы потом получить квартиру в новостройке при расселении, то лучше бы ему уметь ориентироваться в рынке, в конкретном районе. Программа масштабная, в связи с чем все может пойти не по плану», – предупреждает в свою очередь гендиректор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
Продавцы напрасно поднимают цены
«Рассмотрим теперь ситуацию с точки зрения продавцов – да, на волне ажиотажа некоторые из них поднимают цены на жилье в пятиэтажных домах. Исходя из своего опыта, я могу сказать, что кто-то увеличивает цену на 10 процентов, а кто-то на весьма небольшую сумму. Важнее другое – реализовать свою недвижимость им так и не удастся», – считает представитель «ИНКОМ-Недвижимости» Куликов.
По его словам, продавцам квартир не стоит надеяться на скорую продажу, потому что потребители не готовы покупать эти квартиры, особенно если учесть, что еще вчера они стоили дешевле. «Люди могут приобрести гораздо более комфортное жилье по такой же цене», – рассуждает он.
Волна интереса к этой теме спадет через месяц-два, не более, считает эксперт, и продавцам придется возвращаться к старым ценам. «Они будут отвечать на звонки потенциальных покупателей, показывать им свои квартиры, но на сделки так и не выйдут и будут вынуждены либо все так же ждать у моря погоды, либо вернуться к тем ценам, которые были до возникновения подобного ажиотажа», – отметил Куликов.
Эксперт подчеркивает: и по старым ценам люди обычно берут не первое, не второе и даже не десятое жилье, а тщательно выбирают, и более чем в 80 процентах случаев получают скидку, которая может достигать 10 процентов.
«Чтобы закрыть эту тему, приведу сухие цифры статистики по вторичному рынку жилья Москвы в целом за последний месяц. Так, средний срок экспозиции квартир в этом сегменте составляет 82 дня, а покупатели просматривают более 20 объектов, прежде чем сделать окончательный выбор. Весьма значительной остается и доля сделок с дисконтом – 84 процента, в то время как средний размер скидки сейчас равен 9,2 процента», – заключил Куликов.
Локальные истерики, слухи и общий плюс
С развитием ситуации, уверены эксперты, небольшие всплески активности на рынке пятиэтажного жилья будут происходить, однако они будут носить локальный характер и на весь рынок «вторички» не повлияют.
«Возможны локальные всплески цен в кварталах, для которых уже точно будут известны адреса переселения – такое мы отмечали при первой волне сноса. Но, опять же, это такая маленькая „информационная истерика“, которая не окажет существенного влияния на общую ценовую картину», – считает представитель сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ» Пешич.
Как отмечает глава «Азбуки Жилья» Каширцев, появление на месте «хрущевок» новых домов станет следующей ступенью развития московского жилья после активного освоения территорий промзон, и в перспективе объем предложений в Москве вырастет, ведь свободных площадок под строительство становится все меньше. Однако на весь рынок в целом это окажет минимальное влияние.
«Одновременно выводить на рынок большой объем нового жилья в рамках второй программы сноса пятиэтажек не будут. Процесс переселения долгий, и программа также растянется лет на двадцать. Преимущественно застройка будет иметь точечный характер, и каждый отдельный дом в своей локации значительно не повлияет на свою конкурентную зону. В итоге мы увидим поэтапную схему реализации программы, что окажет минимальный эффект на первичный рынок жилья», – подчеркнул он.
Программу, особенно в самом начале, неизбежно будут сопровождать слухи. В «ИНКОМ-Недвижимости» предостерегают – верить им не стоит.
«В некоторых изданиях пишут о том, что находятся инвесторы, готовые приобрести жилье в пятиэтажках, чтобы потом выгодно перепродать его, но на самом деле это не так. Люди, которые умеют считать деньги, не будут сейчас вкладывать их в инвестиционные проекты на рынке недвижимости, и уж тем более в квартиры в пятиэтажках, так как не получат от этого никакой прибыли», – уверен представитель агентства Куликов.
В целом же ситуация не изменится и в перспективе: квартиры будут вставать в очередь к своим покупателям, но не наоборот. «Как и в целом по Москве, сейчас везде рынок покупателя. Предложение превышает спрос, покупатели имеют возможность выбрать интересный объект и поторговаться. А продавцы, прекрасно понимающие ситуацию, примерно в 7 случаях из 10 готовы идти на дисконт», – продолжила Пешич.
Что появится на месте «хрущевок»
Руководитель «Азбуки Жилья» Владимир Каширцев выразил надежду, что, в отличие от программы сноса, которая началась при Лужкове в конце 1990-х, вторая программа сноса пятиэтажек будет идти динамичнее.
По его мнению, в каждом районе застройщики будут действовать по максимуму возможностей, возводя дома, до пяти раз превышающие по этажности снесенные «хрущевки». Это будет зависеть от числа расселяемых людей, показателей плотности населения в микрорайоне и ограничений по застройке.
«Предположительно, на месте вновь сносимых пятиэтажек появятся дома от 17 до 25 этажей популярных панельных серий. В отдельных районах не исключено появление монолитных домов. Учитывая масштабы данной программы по сносу, скорей всего, в каждом районе будут рассматриваться свои возможности с точки зрения максимизации прибыли», – сказал Каширцев.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина считает, что для обеспечения доходности застройщикам необходимо будет строить дома как минимум в 3-4 раза большие по площади, чем сносимые.
«Прежде всего, застройщикам нужно будет компенсировать затраты с помощью более массовой застройки, особенно с учетом того, что часть объемов квартир будет отдана переселенцам», – отметила она.
В качестве примера обновления территории на месте снесенных «хрущевок» из «первой волны», Шаталина привела ЖК «Ярцевская, 24». В этом комплексе два корпуса – один 25 этажей, а второй переменной этажности, от 15 до 25 этажей. Суммарная площадь двух корпусов составляет 43,7 тысячи квадратных метров. При этом площадь двух снесенных пятиэтажек была порядка 8-10 тысяч «квадратов». «Таким образом, в данном случае новый объем жилья как раз примерно в четыре раза больше», – подчеркнула эксперт.
Другой, еще более масштабный пример – ЖК Vander Park, строящийся на Рублевском шоссе. Там раньше были четыре ветхие пятиэтажки 1962-1963 годов постройки, а теперь – секции от 19 до 26 этажей. Жилая площадь выросла в восемь раз, с 16,3 до 143,7 тысяч «квадратов».
«Еще один вариант – строительство проектов бизнес-класса, что также позволит окупить проведенные работы», – заключила Шаталина. По ее мнению, домами с дорогостоящими квартирами обрастут районы в центре и районы, примыкающие к Третьему транспортному кольцу.
Что известно о «Московском проекте»
Разговоры о необходимости сноса всех столичных пятиэтажек велись на протяжении не одного года. Ситуация получила развитие в середине февраля, когда московские депутаты и эксперты заявили о невозможности ремонтных работ в домах, не рассчитанных на капитальный ремонт, и позже, когда в Общественной палате столицы о программе заговорили как о шансе на жилищную революцию.
В конце февраля президент Владимир Путин поручил мэру Москвы Сергею Собянину снести ветхие пятиэтажные дома и построить на их месте новое жилье. При этом градоначальник отметил, что бюджет столицы «достаточно устойчивый», чтобы потянуть новую программу сноса.
Было озвучено, что процесс подготовки территории, проекта, строительства и ввода жилья обойдется в 3,5 триллиона рублей. Как минимум первый этап будет оплачен из бюджета Москвы. Власти намерены выделить на это 300 миллиардов рублей.
10 марта на рассмотрение в Госдуму был внесен законопроект о новой программе реновации «хрущевок». Он получил название «Московский проект». Планируется, что, если закон будет принят, жителям пятиэтажек предоставят равнозначное жилье, то есть жилая площадь будет не меньше, чем была, а общий метраж увеличится за счет современной планировки коридоров, санузлов и кухонь.
Переселять людей планируется сразу в новое жилье, а не в резервные квадратные метры. Новые дома для них будут строить в том же районе, либо в близлежащем. Выдача жилья в отдаленных округах, например, в Новой Москве, исключается.
В трех округах — Центральном, Новомосковском и Троицком — для владельцев квартир в «хрущевках» не всегда найдется возможность предоставить новое жилье в том же районе в соответствии с социальными нормами. Однако там жильцам гарантируют новые квартиры хотя бы в том же административном округе.
Программа реновации подразумевает также благоустройство территорий и улучшение жилой среды. В районах новостроек появятся зоны отдыха, велодорожки, спортивная и культурная инфраструктуры.
Наконец, законопроект внесет ясность в вопрос оплаты капремонта. Согласно нему, жители готовящихся к сносу домов будут освобождены от этих платежей, а те взносы, которые уже были уплачены, пойдут на программу реновации.