В 2020-м жилье для россиян номинально (если не учитывать повсеместно сократившиеся доходы) стало доступнее — с запуском программы льготной ипотеки снизились ставки по жилищным кредитам, а стоимость аренды квартир упала за время весеннего локдауна, да так и не вернулась к докоронавирусным значениям после отмены жестких карантинных ограничений. Для квартиросъемщиков год стал одним из лучших с начала тысячелетия — и в наступившем 2021-м праздник найма, возможно, продолжится. Предпосылок для роста ставок аренды нет, а запас их падения еще не исчерпан. Взгрустнувшие хозяева квартир, урезанные ценники, несдающиеся москвичи и ипотека против аренды, — в материале «Ленты.ру».
Ставка на вирус
За время коронакризиса сильнее всего ставки аренды жилья просели в крупных городах — с населением от миллиона человек, свидетельствуют результаты исследования, проведенного порталом «Мир квартир» (есть в распоряжении «Ленты.ру»). Это логично: именно мегаполисы изначально называли рассадниками заразы. По мнению ученых, практически во всех странах мира прослеживается закономерность — очаг заболевания формируется в крупнейших городах, а затем распространяется на периферийные территории. «Распространение инфекции в краткосрочном периоде спровоцировало отток населения из крупнейших городов в пригороды, средние и малые города, сельскую местность», — говорится в докладе «Перспективы развития городской среды России и ее адаптации к последствиям COVID-19», опубликованном Российской академией народного хозяйства (РАНХиГС).
Льготная ипотека на новостройки и снизившиеся ипотечные ставки на «вторичку» сыграли для рынка аренды роковую роль: население с удовольствием кредитуется и покупает недвижимость. Арендаторы становятся собственниками жилья, и спрос в сегменте найма квартир падает. Продолжение этого тренда мы увидим и в 2021 году
Павел Луценко
руководитель портала «Мир квартир»
Как результат — спрос на съемное жилье в городах-миллионниках упал, за ним последовали и ставки. Из 16 таких городов России аренда по итогам 2020-го незначительно подорожала только в пяти — Новосибирске, Волгограде, Омске, Красноярске и Самаре, в остальных — подешевела.
Самое впечатляющее падение ставок произошло в Казани, где съемные «однушки» подешевели на 9,5 процента, «двушки» — на 13 процентов, «трешки» — на 17 процентов. Также в антилидерах — Санкт-Петербург (минус 11, 15 и 13 процентов соответственно), Симферополь (минус 7-17 процентов в зависимости от количества комнат), Москва (минус 11-14 процентов) и Ярославль, где «трешки» подешевели сразу на 22 процента.
«В пятерку городов с самой подешевевшей арендой вошли обе столицы, — указывают аналитики «Мира квартир». — Это во многом связано с оттоком рабочей силы из мегаполисов — отчасти из-за потери работы во время карантина, отчасти из-за открывшейся для многих возможности работать удаленно. Кроме того, по этой же причине люди активно переезжают из центра на окраины и за город, и это заставляет часть арендодателей снижать цены».
В целом, по данным портала, за прошлый год ставки аренды жилой недвижимости снизились в 34 российских городах с населением от 300 тысяч человек, в 36 муниципалитетах они увеличились. Но рост был слабым — в среднем по стране «однушки» стали дороже менее чем на 7 процентов, «двушки» — на 3 процента, «трешки» — на 2 процента. К концу году снять квартиру в среднем можно было за 13,4 тысячи, 18,2 тысячи и 24 тысячи рублей в месяц соответственно.
Москва сдается
Арендодатели дрогнули и в пережившей не один масштабный кризис Москве: съемные однокомнатные квартиры там в среднем подешевели на 11 процентов и сдавались по ставке 37,9 тысячи рублей в месяц. «Двушки» потеряли в цене 13 процентов, «трешки» — 14 процентов (45,4 тысячи и 55 тысяч рублей в месяц соответственно).
16 тысяч рублей составляет минимальная ставка аренды квартиры в «старой» Москве, без учета предложений на присоединенных территориях
Но это общая картина — некоторые столичные собственники упорно не замечали изменившихся рыночных условий и категорически отказывались урезать ставки, несмотря на то, что многие наниматели уехали из Москвы в связи с пандемией и до сих пор не вернулись. «В 2020 году мы видели точно такое же поведение собственников, как в предыдущие кризисы. Арендодатели по-прежнему не готовы переступать через некий психологический порог ценовых ожиданий, некоторые согласны и вовсе не сдавать свою квартиру, чем выставить ее на рынок по стоимости ниже желаемой», — рассказали в «МИЭЛЬ».
По данным агентства, в январе 2021-го самые недорогие съемные квартиры в границах «старой» Москвы (без учета вариантов в Троицком и Новомосковском округах) предлагаются арендаторам за 16 тысяч рублей в месяц. По такой цене можно снять малогабаритное жилье площадью 9-10 квадратных метров, расположенное в спальном районе города.
За 17-19 тысяч рублей в месяц в столице предлагаются малогабаритные объекты большей площади — 15-23 квадратных метра. Этой суммы хватит, например, чтобы снять студию площадью 15 «квадратов» с современным ремонтом и мебелью в районе Братеево. Аналогичные предложения есть в Дмитровском районе и районе Соколиная гора. Минимальная стоимость аренды «нормальных» квартир (площадью 30-32 квадратных метра, не «убитых») в Москве, по информации «МИЭЛЬ», — 22 тысячи рублей в месяц.
Частнопрактикующий риелтор Александр Харыбин отмечает, что ставки аренды жилья в Москве дополнительно упали за период новогодних праздников. «Этот Новый год и Рождество Христово люди праздновали как никогда раньше, — рассказал он. — Многие потратили полмиллиона на Занзибар и Мальдивы. Забыли про все дела. Выключили телефоны. Сделки у нас были со 2 января, но в разы меньше, чем в прошлом году. Сейчас потихоньку спрос восстанавливается, отложенный спрос небольшой».
Меньше или равно
Мнения участников рынка относительно динамики арендных ставок в 2021 году сильно расходятся — одни прогнозируют их значительный рост, другие — столь же значительное снижение. Относительный нейтралитет сохраняют аналитики базы ЦИАН. «Сегмент долгосрочной аренды и его перспективы в 2021 году напрямую зависят от эпидемиологической ситуации и ограничительных мер, — говорится в исследовании, подготовленном экспертами портала (есть в распоряжении «Ленты.ру»). — Если эпидемиологическая ситуация улучшится (за счет коллективного иммунитета или вакцинации), то ставки постепенно продолжат восстанавливаться — мы прогнозируем их рост на уровне 6-7 процентов к сегодняшним значениям».
Не стоит рассчитывать на существенный торг арендаторам жилья в Москве. Снижение стоимости аренды квартир в столице если и возможно, то незначительное, полагают риелторы
В то же время, отмечают аналитики, рост ставок будет сдерживаться межрегиональной миграцией — срок проживания в квартирах становится меньше, число циклов публикации объявлений увеличивается, и это мешает задирать ценники.
«Конкуренцию также усиливает сегмент купли-продажи — среди купивших новостройки было много тех, кто ранее арендовал квартиры. Это снижает объем потенциального спроса на рынке аренды», — поясняется в исследовании.
Риелторы «ИНКОМ-Недвижимости» соглашаются: в 2021-м может резко (в Москве — на 20 процентов) увеличиться объем предложения съемного жилья, в том числе за счет квартир, приобретенных на волне ажиотажного спроса на недвижимость. Но это не помешает увеличению ставок — многие собственники постараются компенсировать сокращение реальных доходов и рост тарифов на услуги ЖКХ, поэтому стоимость аренды может увеличиться на 8-10 процентов.
«Ввод на рынок аренды пула квартир в новых домах (приобретенных в 2020-м в инвестиционных целях) также способствует положительной ценовой динамике — за счет улучшения качественных характеристик предложения»,
— утверждают эксперты. И все же сильно увеличить ставки не получится — большинство нанимателей, по наблюдениям агентов, не готовы расширять арендные бюджеты. Велика вероятность, что переоцененные объекты просто будут проигнорированы.
В «МИЭЛЬ» просят не рассчитывать на хороший торг тех, кто намерен снимать жилье в Москве. По словам экспертов, снижение стоимости аренды квартир в столице если и возможно, то незначительное, поскольку собственники по-прежнему не готовы к скидкам, «и даже на дисконт в 2-3 тысячи рублей соглашаются крайне неохотно».
«Я думаю, что нас ждет весенне-летнее замедление, а с открытием границ и вакцинацией — сильный рост [рынка аренды] через полгода-год, — обещает Александр Харыбин. — Мне сложно прогнозировать во времени, а потому не ждал бы и сдавал бы квартиру сейчас, за те деньги, какие предложит рынок. Главное — в хорошие руки, чтобы не портили».
Чужое лучше личного
В то время как съемное жилье становится доступнее, россияне по-прежнему сконцентрированы на идее владения жильем — и ее ценность бесконечно подтверждается лоббистами рынка недвижимости — это чиновники соответствующих ведомств, банкиры и застройщики. Тезисы о привлекательности покупки квартир в кредит сегодня буквально звучат из каждого утюга. На другой стороне — преимущественно независимые эксперты, уверенные в том, что ипотека, даже подешевевшая, хуже аренды. И это дает тем, кто уже вложился в квартиру, чтобы ее сдавать, надежду на извлечение прибыли.
Нелестно об ипотеке и положительно об аренде в самом конце 2020-го высказался, в частности, российский миллиардер Игорь Рыбаков. Он опубликовал видео о минусах жилищного кредитования.
«Ипотека выглядит как безобидная такая штука — типа надолго взял и потихонечку платишь, — пояснил Рыбаков. — На самом же деле это вид современного рабовладения. Они мало того что сами становятся рабами этой банковской системы, они еще и детей своих приучают к тому, что рабом быть — а как еще, вот мы так живем».
Бизнесмен отметил, что «по воспитанию, по ментальным консервам, которые есть в башке у людей», иметь свою квартиру — это некая «сакральная» обязанность. Арендовать жилье выгоднее, чем покупать его в кредит, подчеркнул миллиардер.
Спустя пару недель за арендаторов вступилась и президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Она назвала зацикленность на жилье в собственности базовой ошибкой россиян и рекомендовала развивать цивилизованный рынок аренды. По подсчетам эксперта, Россия ежегодно тратит 200 миллиардов рублей на имущественные налоговые вычеты при приобретении недвижимости. Эти деньги можно направить на строительство съемного жилья, подчеркнула Косарева.
Минстрой тем временем пообещал организовать некие мероприятия по развитию рынка арендного жилья, в первую очередь усилить контроль над теми, кто сдает недвижимость (разработав, например, информационную систему для учета договоров найма). Благое намерение не оценили участники рынка — по их мнению, такое вмешательство в сложные взаимоотношения съемщиков и хозяев лишь спровоцирует рост ставок. К нему в не сулящем финансового благополучия 2021-м не готовы ни арендаторы, ни собственники квартир, и без того вынужденные бороться за жильцов во внезапно растерявших популярность городах.