Как строили, жили и зарабатывали на доходных домах в России

В российских регионах все большую популярность приобретают арендные дома. Снимать квартиру у государственного застройщика намного выгоднее, чем у частных лиц, учитывая федеральную субсидию. Пока дома для социального найма доступны лишь в определенных регионах, но поговаривают, что в недалеком будущем к созданию арендных домов подключат частных инвесторов, что должно значительно расширить географию такого типа жилья. До революции именно частные лица и товарищества строили многоквартирные дома специально для сдачи внаем.

Поговорили со специалистом по истории повседневности и постоянным автором "Родины" кандидатом исторических наук Светланой Рябовой о доходных домах - предшественниках современных арендных домов.

Когда и где в Российской империи появились первые доходные дома?

Светлана Рябова: Давайте сначала разберемся, что такое доходный дом. Доходные дома специально строили под сдачу квартир. Поэтому в некотором роде под это определение попадают дома XVIII века в Санкт-Петербурге. Некоторые исследователи именно их называют первыми доходными домами. Их строили из дерева, покрывали штукатуркой и называли "спекулятивными", слово "доходный" тогда еще не закрепилось в языке. Петр I планировал Санкт-Петербург как европейский каменный город, но камень было дорого и непросто завозить, поэтому строили из дерева. Например, одним из первых доходных домов стал дом на набережной Крюкова канала, построенный еще в 1723 году для Луки Чистихина, шута Петра I. Позже на этом месте возвели дом для издателя Алексея Суворина. Сейчас там находится музей печати.

В Москве первый условно доходный дом И.Г. Хрящева возвели в 1790-х годах на Ильинке: трехэтажное здание, украшенное портиком и арками, было построено по проекту М.Ф. Казакова и достроено уже Р.И. Клейном.

Массовое же строительство доходных домов в крупных городах Российской империи приходится на 1880-1890-е годы. Строительный бум продолжался до начала Первой мировой войны. К 1914 году 80% домов в Петербурге и 40% в Москве были доходными.

Откуда в Российскую империю пришла идея строительства доходных домов?

Светлана Рябова: Многоквартирные дома появились ещё в Древнем Риме. Но, конечно, повальное строительство доходных домов началось в Европе в XVII веке вместе с промышленным переворотом. Развитие промышленности требовало всё больше и больше рабочих рук и, как следствие, дешевого жилья. В то время нельзя было приобрести квартиру - можно было либо купить целый дом, либо арендовать жилье. Урбанизационные процессы в Российской империи также привели к обострению, что называется, жилищного вопроса - пришлому населению нужно было где-то жить, и стало выгодно строить и содержать доходные дома.

Кто строил, кто финансировал, кто владел?

Светлана Рябова: Заказчиками строительства были все сословия: купцы, крупные промышленники, всевозможные антрепренеры. Их открывали товарищества, акционерные общества и даже учебные заведения, церкви и монастыри.

Например, проект одного из первых доходных домов под сдачу квартир в наем в Москве, на Никольской улице, в 1816 году заказал Осипу Бове известный книготорговец И.П. Глазунов. А заказчик доходного дома на Пречистенской набережной в Москве, где находилось кабаре "Летучая Мышь", П.Н. Перцов - инженер путей сообщения. Владелец дома-тучереза (небоскреба) на Садово-Спасской Афремов - водочный король. Владели доходными домами и сами архитекторы. Так, Ф.И. Лидваль специализировался на доходных домах - по его проекту был построен знаменитый Толстовский дом для графа М.П. Толстого. Он же спроектировал для своей матери доходный дом на Каменноостровском проспекте в Петербурге. Заказчиком доходного дома с изящной угловой башней, расположенного на перекрёстке "Пяти углов" в Петербурге, был торговец и комиссионер Ш.З. Иофф.

Квартиронаниматели, кстати, нередко объединялись в товарищества, чтобы самим простроить доходные дома с типовыми квартирами и одинаковым уровнем комфорта. Уставы товарищества нередко предусматривали строительство магазинов и хозяйственных помещений на первых этажах и в подвалах домов для получения дохода.

Судя по громким фамилиям заказчиков, все это были доходные дома для богатых арендаторов. Когда доходные дома из элитного жилья превратились в массовое? Или с самого начала встречались квартиры поскромнее?

Светлана Рябова: Условным рубежом можно считать 1890-е годы. Квартиры в одном доме могли сильно отличаться по цене. Самые дорогие квартиры по 8-10 комнат находились на 2 этаже, и, чем выше был этаж, тем меньше по площади и дешевле стоили квартиры. Поэтому в одном доме могли жить представители разных сословий.

Квартиры сдавались как с обстановкой (мебелью - прим. ред.), так и без, многие арендаторы привозили свою мебель.

Около 37% маленьких квартир, как пишет прекрасный историк Е.Д. Юхнева, снимали бедные семьи, в первую очередь, рабочие. Они жили и на чердаке, и в мансардах.

Кто арендовал? Популярна ли была субаренда?

Светлана Рябова: Арендаторы тоже принадлежали к разным сословиям, как и владельцы домов. Самыми дорогими были дома "барского" типа, напоминающие современные клубные дома, и, конечно, их отличал высочайший уровень комфорта. Обычно их строили в историческом центре города. В таких домах было небольшое количество квартир: от 15 до 30. Такие дома заказывали именитым архитекторов, снаружи их украшала мраморная облицовка, мозаики, лепнина, наверх вели чугунные лестницы с коврами на ступеньках, часто в таких домах были оранжереи, фонтаны, диваны в холле, там же можно было оставить верхнюю одежду и галоши, при входе всех обязательно встречал швейцар. В квартирах можно было увидеть изразцовые печи, камины, антиквариат и декоративные предметы искусства, мебель ручной работы из престижного торгового дома "Мюр и Мерилиз" или от известных западных поставщиков. Такие квартиры в первую очередь могли позволить себе крупные банкиры, промышленники и купцы-миллионщики. В пример можно привести доходный дом на Большой Ордынке на 20 квартир, построенный купцом первой гильдии Булычевым.

В домах классом пониже, которые тоже оснащались лифтом и всеми на тот момент современными удобствами, арендовали квартиры богатые землевладельцы, лесоторговцы, топ-менеджеры банков, страховых компаний, акционерных обществ, частные предприниматели, юристы, известные актеры и иностранцы. В тих домах были тоже богато отделанные парадные, квартиры с удобствами и высоким уровнем обслуживания. Таким, например, был семиэтажный дом на 35 квартир в Большом Успенском переулке, построенный в 1914 году предпринимателем Заварским.

Чиновники и учителя со средними доходами жили в небольших квартирах или меблированных комнатах в домах третьей категории, так называемых "меблирашках". Студенты, отставные военные, чиновники и представители богемы занимали мансардные этажи. Зачастую они сдавали свои комнаты в субаренду, чтобы хотя бы отчасти "отбить" стоимость своего жилья или получить пусть и небольшой, но дополнительный доход. Иногда "меблирашки" были с полным пансионом, ведь во многих квартирах не было кухни: в стоимость аренды входили услуги горничной, лакея, коридорного. За дополнительную плату можно было получить питание, уборку жилья и чистку одежды. Во многом такие дома походили на гостиницы: жильцы меблированных комнат обязаны были подчиняться внутреннему распорядку, например, не принимать гостей на ночь и не шуметь.

Доходные дома для беднейших слоев общества делились на временное жилье (ночлежные дома) и постоянное (для длительной аренды). Их обычно арендовали бедные люди, прибывшие в Москву на различные сезонные заработки. Они снимали комнаты, а иногда даже углы в некомфортных и ветхих домах с низким уровнем санитарии и выгребными ямами. Квартиры в подобных "постоянных" домах обычно были "коечно-каморочного" типа и располагались или вдоль длинного коридора, или вокруг лестничной клетки. Часто такие квартиры представляли собой часть большого помещения, разделенного фанерой или вовсе занавесками. Посередине этого помещения находилась печь, которой отапливались все "квартиры". Углы в таких домах тоже часто сдавались в субаренду.

Что стало с владельцами доходных домов после революции?

Светлана Рябова: После революции 1917 года все доходные дома подверглись национализации. Советская власть использовала их в рамках политики уплотнения, квартиры в доходных домах превратились в коммуналки. Многие квартиры утратили комфортность, а на фасадах стали появляться нелепые надстройки.

Была ли государству выгода от этих домов?

Светлана Рябова: Да. Рынок доходного жилья приносил большую выгоду для бюджета городов. Так, например, в 1913 году из общего дохода Москвы в 47 млн рублей, 7 млн были налогами с владельцев доходных домов. Кроме того, городское кредитное общество давало кредиты до 75% оценочной стоимости с погашением в течение 37 лет. Процентная ставка - 4,5% годовых также приносила большую выгоду городскому бюджету.

С 1910 года с домовладельцев ежегодно взималась плата в 6% со среднего дохода с каждого объекта недвижимости. Платили квартирный налог и квартиросъемщики. Например, за квартиру стоимостью 6000 рублей нужно было заплатить 560 рублей налога в год. С квартир стоимостью выше 6000 рублей, платили 10% от стоимости аренды. Квартирный налог с каждым годом приносил стране все большую прибыль. Например, если в 1894 году доход составил 730 934 рублей, то в 1910 - уже 1 063 633 рубля. При этом четверть суммы принес налог с петербургских доходных домов.

Помимо этого, с 1868 года с домовладельцев взимался "Строительный сбор за выданье планов на разные постройки". В 1884 году этот сбор принес в бюджет Петербурга 17 396 рублей.

Давайте попробуем посчитать, сколько стоили квартиры в доходных домах на современные деньги?

Светлана Рябова: Цены на квартиры зависели от категории дома и района, где дом находился. Средняя стоимость аренды квартиры барского типа - 10-11 тысяч рублей в год. В переводе на современные деньги это примерно 17, 9 млн рублей.

Вступительный взнос пайщика для квартиры до 30 кв. саженей (120 кв. м - средний размер квартиры) составлял не более 5 тыс. руб. в год, или 8 млн рублей на наши деньги.

5-7 комнатные квартиры в Антипьевском переулке в Москве, оснащенные освещением, отоплением, подъемной машиной (лифтом) и ванной, стоили 1200-1600 рублей, то есть около 2, 6 млн рублей на современные деньги. Четырехкомнатные квартиры в доме Ширинской-Шихматовой на Остоженке сдавались за 675 рублей в месяц, то есть чуть больше миллиона на современные деньги. 2 комнаты в Расторгуевском переулке в Грузинах стоили 80 рублей в год, или около 130 тыс. рублей.

Подводя итог, что общего мы видим у современных арендных домов с дореволюционными доходными?

Светлана Рябова: Очевидно, что и дореволюционные доходные, и современные арендные дома предназначены для сдачи в наём и построены специально с этой целью. Как и ранее в доходных, в арендных домах не предусмотрена продажа квартир частным лицам. В доходных домах владельцы обычно нанимали управляющего, в арендных домах квартиры сдают через специальную управляющую компанию, которая полностью берет на себя обслуживание дома. Судя по тому, что пишут про современный проект, квартиры в арендных домах, как и до революции в доходных, можно снять и с "обстановкой", и без. Да и уровень комфорта, местоположение, наличие или отсутствие государственных субсидий предполагают, что арендные дома будут иметь успех у квартиросъемщиков совершенно разного материального положения и статуса.