Курочка по зернышку, или Почему покупка комнат может оказаться выгоднее инвестиций в квартиры
Инвесторами не рождаются, ими становятся. И для того, чтобы начать вкладывать в недвижимость, совсем не обязательно ворочать десятками миллионов рублей. Среди нас есть предприимчивые граждане, которые не ждут, когда накопится сумма, необходимая для покупки квартир – они скупают их по частям.
Наибольший интерес представляют комнаты в Москве и Питере – старый фонд с высокими потолками, уже привычный многим жителям таких квартир коммунальный уклад, сложившиеся отношения с соседями. Какие могут быть еще плюсы и минусы у таких объектов?
Не потопаешь – не полопаешь
Чтобы купить комнату в столицах, нужно продать что-то ненужное в провинции. Если это областной центр, то одно-двухкомнатной квартиры, доставшейся в наследство, будет вполне достаточно. До послепандемийного ценового ралли покупать недвижимость было значительно проще – все было дешевле. Но если ваша квартира находится в ликвидном жилом фонде, то и продать ее тоже получится за хорошие деньги.
А пропорции стоимости квартир в разных городах и Москве остались прежние. Разве что промышленные центры показали более высокий рост, оттолкнувшись от низкой базы. Так это еще лучше. Теперь обменять свое наследство на комнату в столице могут жители Челябинска и других городов, где возрождаются металлургия и машиностроение.
«За хорошим вариантом комнаты придется побегать. Это наиболее востребованный вариант недвижимости, спрос на который выше, чем даже на студии и однокомнатные квартиры. Потому что цена входа самая небольшая. И таких желающих, как вы, на этом рынке уже тысячи», – уверен Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
Но игра стоит свеч. Если найти подходящий вариант и тут же его сдать, то норма прибыли будет выше, чем у аренды квартиры, и окупится такое вложение быстрее. И дополнительные возможности для инвестирования открываются. Которые, к тому же, более доступны, чем покупка новой квартиры.
Игра стоит свеч
Комнату в центре столицы можно сдать кому угодно, спрос стабильно высокий. Сумма аренды всегда меньше, чем у отдельной однокомнатной или квартиры-студии, и комнаты выигрывают у них ценовую конкуренцию. А это самый первый решающий фактор у приезжих. Разумеется, и доход будет ниже. Но и вложения у вас небольшие.
В отличие от целой квартиры, на ремонт много средств тратить не придется. Места общего пользования в таких коммуналках, как правило, десятилетиями находятся в одном и том же состоянии. И если обновляются, то за общий счет всех собственников. На них стоит обратить внимание при покупке, – если вы не побрезгуете в такой ванной принять душ, можно брать.
Елена Мищенко, руководитель отдела городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», рекомендует: «Комнаты в центре пользуются спросом у студентов, молодых специалистов, сотрудников вахтового метода работы и иностранцев из ближнего зарубежья. Однако важно учитывать состояние жилья и соседей — это может быть стоп-фактором для получения хорошего и стабильного дохода».
На жильцов из других комнат стоит обратить особое внимание и обязательно опросить соседей по подъезду. В квартире с буйными алкоголиками арендаторы задерживаться не станут. Также причиной бегства могут стать соседи по квартире, которым ваши жильцы не понравятся и станут объектом травли. И тогда на регулярный доход можно не рассчитывать.
Больше комнат, хороших и разных
Но если вам попадется хороший вариант, то начинайте копить стредства на выкуп оставшихся комнат. Собственники, при этом, могут даже не планировать их продавать в ближайшее время. Но это пока. Возможно, когда-то они захотят переехать в другой город. Или в их жизни произойдут события, из-за которых потребуется срочно найти крупную сумму денег.
Продажа комнаты – самый простой способ решить свои финансовые проблемы. Они дешевле и поэтому меняют своих владельцев чаще, чем квартиры. А купить их по-отдельности часто получается выгоднее, чем всю квартиру целиком. Так почему бы на этом не заработать? Тем более, что окупаемость у комнат меньше – 10-12 лет вместо 15-20 у квартир.
«Если покупать комнату с таким посылом, что это инвестиция клиента, то на старте надо четко понимать, какие перспективы у этого объекта в будущем. Возможен ли выкуп вообще и на каких условиях, почему на текущем этапе невозможно купить всю квартиру, какие основные причины мешают это сделать сейчас, и вообще возможно ли это будет сделать когда-то в будущем», – советует Наталия Вяльшина, руководитель отдела продаж АН «КоридорЪ».
Но даже если дальнейший выкуп других комнат невозможен, всегда остается вариант просто зарабатывать на аренде. А на полученные средства покупать следующие комнаты в других квартирах. И если дом окажется в списках под снос, то в соответствии с федеральным законом 141-ФЗ вместо комнаты вам выделят отдельную квартиру.
Приобретаем апартаменты: основные заблуждения будущих собственников недвижимости
Комнаты в квартирах подорожали за год на 15%
«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости